Immobiliare: meglio comprare al ribasso in Italia o guardare altrove?

Il mio amico Alfio Bardolla ha scritto un articolo sull'immobiliare italiano che trovo molto interessante proprio perché propone una lettura del settore opposta alla mia, offrendomi l'opportunità di approfondire il mio punto di vista.

Alfio sostiene infatti che il momento migliore per comprare è “quando i mercati sono presi dal panico”, ovviamente “con le dovute conoscenze”. Il momento migliore dunque, almeno sulla carta, dovrebbe essere proprio ora, visto anche il recente rapporto dell'Istat. In un mercato in cui si vende sempre più lentamente, aumentano infatti le possibilità di acquistare immobili a stralcio o all'asta e quindi di fare ottimi affari.

Ora, le differenze tra questo punto di vista e il mio sono di strategia, non di 'giusto' e 'sbagliato'. La strategia di acquistare ora in Italia è di comprare ora a prezzi molto scontati per rivendere poi quando i prezzi risaliranno. È una strategia a lungo termine, e questo termine sarà piuttosto lungo, visto che i prezzi continueranno con ogni probabilità a scendere anche per tutto il 2013. Sicuramente, con le dovute competenze, si possono trarre ottimi profitti, ma da tempo io ho scelto un'altra strategia. Al 'comprare e rivendere' preferisco ora far rendere da subito l'investimento 'comprando e affittando'. Lo ritengo un obiettivo più adeguato a questi tempi.

Oggi il mercato italiano favorisce solamente la prima strategia, ma non la seconda. Infatti, da noi i tempi di riaffitto sono molto lunghi, e, nel caso in cui l'inquilino non pagasse, non è possibile sostituirlo in tempi ragionevoli (giustamente, vista la crisi, si stanno bloccando gli sfratti: il contrappasso è però un mercato ancora più bloccato). Proprio per questo ho cominciato a guardare altrove: ho trovato ottime condizioni in Germania, dove ho già avviato la mia attività, e in Inghilterra, dove lo farò molto presto.

Ma perché, secondo me, vale la pena andare all'estero, piuttosto che adattarsi alla situazione italiana? Perché in Italia, anche la strategia di comprare e rivendere è diventata molto complessa. Se è facile comprare un immobile da chi è disposto a svendere, una volta acquistato l'immobile sei sottoposto a una serie di variabili sfavorevoli a cui è difficile sfuggire: incertezza generale (e quindi sfiducia, oltre che avversità), e soprattutto una forte tassazione e la mancanza di credito da parte delle banche. Anche comprare l'immobile e tenerlo chiuso in attesa di tempi migliori (e si parla di anni, non mesi) ha un costo che costituisce una pesante voce nel bilancio del futuro guadagno.

Quindi: oggi in Italia la situazione è sì buona per comprare, ma solo se sei disposto ad aspettare diversi mesi/anni sperando che l'economia riprenda, oppure se vuoi comprare per viverci, al netto delle difficoltà che ho appena elencato. Se invece pensi, come me, che l'investimento debba rientrare entro sei mesi, allora ti consiglio di guardare altrove, verso altri mercati.

Comments

[Marco]

Grazie Alessandro del tuo splendido commento.
Mi fa molto piacere quando suggerisci altre strategie possibili nell'immobiliare.
Quando ci sono delle variazioni significative nelle dinamiche di mercato (quello che i giornali chiamano "crisi") quello che entra "in crisi" è la strategia che andava bene fino a qualche tempo prima e che ora non funziona più come una volta.
Di qui la necessità di cambiare approccio.
Vedi quello che tu suggerisci sono delle strategie perfette per non anticipare grossi capitali e contenere il rischio, ma io ci vedo un tallone di Achille: oggi in Italia gli acquirenti sono scarsi.
Il terrore di fare acquisti, terrore di tassazione spropositata, terrore di verifiche dell'Agenzia delle entrate, terrore non ottenere finanziamenti, terrore di sbagliare, stà compromettendo seriamente il settore immobiliare.
Pertanto non è facile trovare acquirenti anche del solo preliminare di questi tempi.
Sintetizzando: mancanza di fiducia.
E’ la fiducia che fa muovere gli investimenti, se manca, tutto si ferma.
Questo non vuol dire che oggi sia impossibile fare affari immobiliari in Italia, dico solo che è complesso.
Anche il sub affitto è una strategia interessante, se non fosse che la legge Italiana non ti aiuta molto in caso di insolvenza del locatario.

Pensa per un attimo di poter applicare le strategie che suggerisci in un paese dove ci sono numerosi compratori, dove l’accesso al credito è facile e conveniente, dove la rivalutazione delle proprietà viaggia a doppia cifra e la legislazione è chiara e tempestivae e dove esistono serie ed affidabili aziende di gestione immobiliare: che risultati otterresti?

[Alessandro]

........(Continuo commento precedente)
Dimenticavo di dire che anche lo stesso Bardolla nei suoi libri consiglia come coach,che in Italia a causa della minor liquidità ed efficienza del nostro mercato immobiliare rispetto a quello americano ad esempio,è molto più saggio concentrarsi prima sul crearsi un Patrimonio netto (es. mio del comprare e rivendere con il preliminare,ecc......),e solo dopo generare un cashflow che superi il proprio stile di vita attuale (es. mio sub-affitti ecc....), in modo da non aver più bisogno di dover lavorare e contemporaneamente far crescere costantemente le proprie entrate automatiche!

[Alessandro]

Verissimo Marco quello che dici,però non tieni conto che esistono anche altre modalità molto meno rischiose e molto meno onerose anche da un punto di vista di mercato immobiliare italiano; la prima è comprare e rivendere a sconto o meglio a forte sconto, non attraverso l'acquisto (troppi svantaggi come anche da te citati) ma attraverso la cessione del preliminare e con questo poter aumentare il proprio patrimonio netto! Una seconda modalità esistente in Italia per invece crearsi entrate passive, è quella di sub-affittare immobili non di nostra proprietà! Queste due modalità operative non le ho imparate da Bardolla ma da un altro immobiliarista! Poi ci sarebbero anche altre tecniche ma queste non le elenco,perchè sono molto più complesse e non per tutti,non per i soldi necessari da avere,ma per gli atteggiamenti mentali e le capacità da possedere,che solo pochi riescono ad avere con facilità o hanno la volontà di migliorarle notevolmente!
Quindi rispetto pienamente il tuo punto di vista e ne faccio pure tesoro,ma non è assolutamente vero che in Italia non si possa fare ottimi affari..........io stesso conosco chi li fà tuttora e anzi adesso molto più del periodo pre crisi!
Certo è sottinteso che ci vuole una preparazione di base,conoscenze ed esperienza sufficiente per poter operare a questo livello,quindi non ci si improvvisa in tutto questo ma si può imparare con il tempo!!!!
Grazie per i tuoi ottimi ed interessanti post e per lo scambio di opinioni!!!!!